2008北京奥运心得体会：奥运与房产后战国时代

08年的中国夏季奥运会过后，能给中国带来什么收益？

如何实现奥运的社会营销？

地产现状与奥运经济具有异曲同工之妙？

在后奥运时代，地产如何实现突围？ 从经济角度来看，奥运会不一定是一个赚钱的行为，蒙特利尔奥运会的巨额亏损就是一个很好的例子，虽然从披露的数据来看，中国的奥运账面直接收益1.3亿元人民币，但却没有考虑到经济的机会成本，实际的收益，如果科学的来看，无法得出确切的数字。

但最终来看，奥运会让中国再一次扬眉吐气，让五星红旗多次飘扬在中国的热土之上，收益的不仅仅是经济方面的，政治方面的国际影响亦非常巨大。

奥运过后，各种奥运设施再利用问题成为目前大家关注的焦点，如果得不到充分的利用，巨额投资变将会成为国家巨大的负担，如何实现资源的再利用？澳大利亚的做法可能值得我们学习，即以奥运带动旅游，以奥运设施为契子，充分开展旅游业，开展国家的奥运旅游营销。

从这点来看，夏季奥运会的经济引擎作用基本上已经达到了峰值，如何保持其持续的奥运效应是营销界急需关注、解决的问题！

来看中国的地产，就天津来说，从目前态势来看，各个项目正在以促销的形式对价格进行调整。是发展商不看好天津的地产走势了吗？不是的，因为开发商需要现金流、代理商需要佣金、垫资单位需要追款，而自有资金本身就不多的项目开发商只有通过楼盘的变现来实现现金回笼，以促销带动销售，这是无可奈何的事情，但不得不为之。

可以说，现在的天津也经过的地产的高峰值，接下来，如何应对市场？

代理商建议降级售价，发展商坚持，消费者观望，迫于现实，发展商不得不进行价格调整。

发展商如何突围，在现在的形式下？

可以说，在国家宏观调控下，目前的地产市场格局逐渐进行明确，小开发商逐渐沦为项目公司，寿命随着项目的结束而结束，相伴随，可能拥有一个自己控制的物业公司，仅仅而已，赚了一笔钱，发展前景不明。

同时，有实力的发展商进行吞并，形成区域的霸主，更多的是实行合纵之术，成立项目公司，联合开发，深度发展。

不论如何，目前虽然是一个大鱼吃小鱼的时代，但作为这个时代的发展商必须有高瞻远瞩的目光，来跟得上未来的发展。

未来有什么发展趋势？

细化市场，专业发展，做好资本市场

未来的地产产业链将会进行非常细分，发展商就只是负责建筑的统筹，他的重要的职责就是把房子盖好，前提是有专业的投资商，更多的时时候，投资商与发展商只是资本的合作关系，而没有公司行政方面的联系，是一种纯粹的市场合作关系。投资商，更多的时候表现为基金公司或者其他的大型投资财团，可以很便捷的从资本市场获得投资资本，房子盖完后，销售代理商的角色变得尤为重要，实现建筑从商品向货币惊险的一跃，同时物管的介入，或者管理管理公司的接手，物业开始运营，完成了一个闭环。

作为一个地产产业链的公司，在恰当的时候可以对自己的公司进行科学评估，选择自己发展方向，要清楚的认识，不是越全越好，而是越精越好，看似是市场范围的缩小，其实是市场份额纵向的扩大。这点，如果上升到营销学来看，可能就是所谓的产业机会、市场细分、角色定位。

总之，当前的市场，要能认清形势，站好队，发展自己的强项，该舍弃的就应该大刀阔斧。

转向地产服务，开展资产的有效管理

地产产业链，不一定发展商最赚钱，不一定发展商名气最大，可能目前是这种态势，但随着专业化的发展，未来绝对不是。

不做建筑的开发，作为一个地产产业链的生存者，其实发展空间很大。举个例子，首先可以做物业管理，物业管理是一个成本较低、收入非常高的行业，如果拥有1个亿平米的物管面积，那也就很具有实力、收益及影响力了，在行业里绝对有发言权，最起码在一个区域里。这里就涉及到了资产管理的范畴，物管，以及酒店管理、商业管理可以看作是资产管理的第一个范畴，这个范畴有很大的市场空间，这个市场目前竞争不激烈，市场不尽充分，但是专业的物管公司却寥寥无几，尤其是商业经营领域。随着中国经济的发展，部分国际性的商业管理公司介入国内的大型商业项目，但收获甚微，根源于对中国市场消费心理的把握失误。

如果公司有实力，有较好的人力资源，可以开展所接受委托项目的资产管理，该管理主要是针对物业本身，其主要职责是实现物业资产价值最大化，而不是贬值。在普通居住房产表现为使业主更便捷、安全、舒适，在商用经营物业方面主要表现为其经营内容与其建筑相符合，而不仅仅是保证物业的正常运营，通过经营的调整、发展而带动物业的保值、增值。举个例子，一个设计非常好的商业建筑，本来是作为中高档百货经营，最终却大部分引进了毫无品牌优势的小店，那就是对物业的大大贬值，即使经营状况不错。

如果公司有较好的资本市场获得货币能力，则可以开展项目的组合管理，即投资组合管理，但前提必须是在资本市场有非常好的货币获得能力及品牌良好的合作伙伴。项目组合管理，通过资产项目的调入、调出，赚取中间的货币差值，而这需要较高的智力投入及充足货币的支持。

产业转型—条条大道通罗马

在如今的形式下，从地产淘到第一桶金，或许资本、人力储备都不足，不足以在目前市场格局中竞争，与其苦苦挣扎，还不如放弃地产而转投其他行业，正所谓条条大道通罗马，实现企业的目的即可，没必要信心坚定的来做一件事情。在进行产业转移时，也必须擦亮眼睛，积极的发展可利用的商机，或许一段时间后，会携巨大的盈利重新进入地产市场，那就不可同日而语了。

可以相信，在后奥运时代，地产将会发生格局性的变化，可能出现三国鼎立的局面，届时，市场将会更理性、成熟。

关于这一天，我们拭目以待。